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La siguiente pregunta se le hizo a John Roska, un abogado y escritor, cuya columna semanal "The Law Q&A" se publica en el periódico Champaign News Gazette.

Pregunta:

Estoy comprando una casa con un Contrato de escrituras (Contract for Deed). Me he retrasado en los pagos y el vendedor amenaza con desalojarme. Como estoy comprando la casa, ¿el vendedor no tendría que hacer un ejecución hipotecaria para sacarme? El vendedor dice que un caso de ejecución hipotecaria llevaría demasiado tiempo y que solamente tendría que presentar un caso de desalojo.

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Respuesta:

Depende de cuánto usted debe. Si debe menos del 80% del precio original de compra, el vendedor debe presentar un caso de ejecución hipotecaria. Si debe más del 80%, el vendedor puede presentar un caso de desalojo.

Un contrato de escrituras es una forma de comprar una casa. Es una alternativa a una venta de hipoteca, generalmente, porque el comprador no puede obtener una hipoteca.

Una compraventa con hipoteca tiene tres partes: el comprador, el vendedor y el prestamista. Un banco presta dinero al comprador, para pagarle al vendedor. El vendedor, recibe el pago completo y se va feliz de la transacción. Así, deja atrás al comprador para que le pague al banco durante los próximos más o menos 15 años.

Un contrato de escrituras tiene solo dos partes: el comprador y el vendedor. El comprador paga al vendedor por, al menos, varios años. Una vez que el contrato ha sido pagado en su totalidad, el vendedor le entrega al comprador un título sobre la propiedad.

Bajo la ley de Illinois, los compradores de viviendas están más protegidos que los inquilinos. Ya sea que estén comprando a través de un contrato de escrituras o de una hipoteca, a los compradores morosos se les da la oportunidad de ponerse al día para que puedan evitar perder su casa. Un comprador en un contrato de escrituras tiene 90 días para pagar lo que debe antes que el vendedor inicie alguna acción legal en su contra. Y si terminan perdiendo la casa, una ejecución hipotecaria o un desalojo en un contrato de compra a plazos (contract for deed eviction) toma más tiempo que un desalojo entre propietario e inquilino.

La Ley de ejecución hipotecaria de Illinois aplica específicamente a algunos contratos de compra a plazos. En primer lugar, deben haber comenzado el contrato después del 1 de julio de 1987 y requieren pagos por más de 5 años. Entonces, el monto total no pagado debe ser "menos del 80% del precio de compra original del inmueble". Si las 3 cosas son ciertas, el contrato de escrituras funciona como una hipoteca y si el comprador no cumple con el contrato, se debe presentar un caso de ejecución hipotecaria.

Sol Gris Clarion De Azul Tifosi Interchangeable Azul Default Alliant Gafas Si lacantidad no pagada es "80% del precio original de compra" significa que el 20% se debe haber pagado. Entonces, si el comprador ha pagado al menos 1/5 del precio de compra, tiene derecho a un caso de ejecución hipotecaria.

El precio original de compra es la cantidad total que el comprador acordó pagar por la casa. El anticipo y todos los pagos regulares se incluyen para calcular si se pagó el 20%.

Un caso de ejecución hipotecaria es mucho más comprensivo para un comprador que no ha cumplido con su contrato. Tienen al menos 90 días para ponerse al día con los pagos no realizados y detener la ejecución hipotecaria. Además, siempre tienen derecho a pagar todo el contrato, o la hipoteca o deuda. En términos de tiempo, una ejecución hipotecaria tarda al menos 7 meses.

Azul Gris Clarion Alliant Interchangeable Tifosi Azul Gafas Sol De Default Incluso si un comprador en uncontrato de escrituras NO ha pagado el 20%, para que puedan ser desalojados, la ley de desalojo da a los compradores derechos adicionales que los inquilinos regulares no tienen. Los compradores en un contrato de escrituras pueden obtener hasta 60 días después de que se ingresa una sentencia de desalojo para "remediar" su incumplimiento, poner sus pagos al día y detener el desalojo.